變化之一，是我國商品的供求關系發生了根本的變化。進入90年代以來，我國已全面進入了供大于求的買方市場，這種供求關系的變化，已從80年代以消費品為主的供大于求發展到90年代各類生產資料乃至其他生產要素的供大于求。商品的滯銷和積壓已經成為一種普遍的現象。在我國的產業結構沒有完成根本轉變，企業的經營機制沒有最終完善之前，這一初級狀態的買方市場局面還會持續相當長一段時間。

變化之二，是我國主要城市的零售商業規模迅速膨脹，零售經營要素的可供量急劇增長。以上海為例，至1996年零售商業面積已達980萬平方米，比1991年的419萬平方米增加了一倍多。人均占有營業面積0.73平方米，已超過香港1993年的水平。5000平方米以上的規模商廈已有70多家，是香港的三倍多，而上海的人均消費水平只為香港的四分之一。這種零售商業發展規模明顯超過社會消費需求發展規模的現象在我國其他一些主要城市也很突出。

變化之三，是城市居民的消費資金投向出現了多元化的趨勢，從而抑制了商品消費需求的增長速度。從上海來看，除購買商品之外，居民的資金至少出現了其他四個方面的投放趨勢，一是購置住房或準備購置住房。隨著住房制度改革的進一步深入，相當部分居民都在考慮積存一部分資金，準備用于購房；二是投向子女教育。隨著教育體制的改革，高中以上的教育費用明顯增加，加上許多家庭對校外教育的重視和投入，使上海不少家庭每年投放在子女教育上的費用高達10000元以上；三是投入旅游。上海居民在旅游上的投入日益增加，每年的出游人數明顯上升，而且已從境內旅游發展為境外旅游，自費境外旅游的人數越來越多；四是金融投資。上海居民的個人金融意識明顯增強。在證券、外幣、集郵等市場的投資十分活躍，強烈的個人資產增值意識已在相當大的程度上對消費品市場的購買力產生了分流。

變化之四，是城市形態的變化使城市零售商業的格局隨之發生變化。近幾年城市大規模的市政改造，已使一些主要城市的形態發生了重大變化。一是出現了區域功能的多元化。城市各個區域的層次、功能上產生了明顯的差異，從而產生了與之相適應的具有不同功能特色的區域性商業；二是出現了商住區域的分離化。大量居民的動遷，已形成一批具有相當規模的居民小區，并出現了同中心商業區分離的現象，對居住區商業（小區商業）的系統規劃已顯得十分重要；三是出現了交通樞紐的集約化。地鐵、高架等城市交通設施的建設已在城市中形成了一些集約化程度較高的交通樞紐（如地鐵的交換站或出入口），從而對這些交通樞紐地區的商業發展帶來了良好的契機。城市形態的變化已使區域性商業，小區性商業以及樞紐性商業成為城市零售商業發展的重要方向。

變化之五，是國際商業勢力已開始進入我國的零售市場，其良好的經營素質和強大的經營實力，已對國內商業企業形成了很大的壓力。以上海為例，目前經國務院正式批準的中外合資零售商業企業已有四家，而以其他各種形式進行中外合作、合營的商業企業已達數十家。其中八百伴、伊勢丹、東方商廈、太平洋百貨商廈，以及家樂福、南方商城、麥德龍、蓮花超市等大型超市的良好經營業績都在上海的零售市場上引起了強烈反響，把上海的商業競爭推上了一個新的臺階。而且大多數外資商業企業都有在上海乃至長江流域地區進一步延伸和擴展的規劃，這些外資商業企業的進入，一方面給國內商業企業的經營形成了一定的沖擊，另一方面也給國內商業企業帶來了先進的技術和嶄新的觀念，使國內商業企業的改革與發展有了可以參照的基準和學習的榜樣，并進一步強化了國內商業企業的競爭意識。

以上這些變化說明，目前國內的零售商業，特別是大]城市的零售商業的發展將不可避免地進入一個調整時期，面臨前所未有的激烈競爭。整個商業的發展形勢將迫使零售商業企業必須依靠自身的經營技巧和實力去獲取市場的競爭優勢，避免被淘汰的命運。套用股市的“行話”來說，現在靠做“大盤”獲利的可能性已經很小了，而只有拿出本事來做“個股”，在錯綜復雜的市場環境中尋找自己的市場機會。適時地認清形勢，調整戰略，是目前零售商業企業謀求生存和發展的必要條件。

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