購物中心在歐美走過半個世紀以后，成為中國商業發展的一個熱點。自1996年廣州天河城正式開業以來；在中國沿海和一些經濟發達城市陸續出現了購物中心這一最高級的零售形態。據中國商業聯合會統計，預計到2003年末，在中國開業的購物中心約200多個，總建筑面積達3000萬平米。但筆者認為，到目前為止如期開業的購物中心遠沒有達到這一數量。

由于融資渠道、規劃設計、商業定位、政府規制等原因，特別是對購物中心這一最高級零售形態的本質規律的認識出現偏差以及對購物中心管理經驗的缺乏，導致大量購物中心中途天折，或勉強開業而與初衷完全背離。本文以統一物業產權的大型購物中心(SHOPPING MALL)為樣本，闡述購物中心管理的行業特征及其發展趨勢。

與分散產權的住宅物業管理相對應，商業物業通常包括了購物中心、商場、力、公樓、酒店等直接用于商業經營的建筑。從管理的角度講，購物中心的管理包含的內容最多，也最復雜。既有最基礎的通常意義上的物業管理內容，具備物業管理行業的基本特征，同時又具有非常明顯的商業規劃、商業管理企業的行為特點。

首先，購物中心管理具有基本的物業管理行業特征，但在管理的對象，操作的復雜程度等方面與分散產權的住宅物業、甚至其他商業物業相比都有很大的差別。同時，購物中心管理在基本物業管理的基礎上，結合了綜合商業零售管理的內容。

以天河城購物中心為例：天河城由廣東天貿(集團)股份有限公司持有100％產權，由天河城物業管理有限公司全程管理?？偼顿Y12億元人民幣，總占地面積4．4萬平米、建筑面積16萬平米，其中8層為商業經營場地、約10萬平方米，地下2層為停車場。場內包括9000冷噸的空調機組、62部手扶電梯和28部垂直電梯、2000門容量的程控電話系統和全自動消防保安系統。場內經營租戶320家，員工約8000人。2004年全年，客流量1億2千萬人次，車流150萬輛次，商品、物資進出量50萬噸。全年設備、設施保養項目超過21000項，維修項目超過25000項。平均每天客流量32萬人次。

設備維護、清潔、園林綠化、租戶管理、顧客服務與管理、安全保衛等工作，都是最基本的物業管理內容，但其管理的復雜程度遠遠高于同等規模的其他商業物業，更是住宅小區無法比擬的。因此，購物中心管理具有基本的物業管理行業特征，購物中心管理公司首先是物業管理企業。

但僅就純粹的物業管理而言，購物中心管理也因服務對象的需求差異，行為特征的涇渭分明等因素，具有其鮮明的特點：服務對象包括業主、租賃商戶和顧客。業主聘請物業管理公司，是希望創造良好的能持續改善的購物和營商環境，合理的商業業態組合及持續及時的調整，以不斷提高購物中心的商業價值，合理控制日常營運成本。相對于住宅物業管理費的消費屬性，購物中心物業管理費的支出是典型的投資行為。物業管理費雖然由租賃商戶支付，但由于業主將租賃費和管理費捆綁核定，實際上管理費標準由業主核定并轉移支付給管理公司。

由于實際的需要以及業主的投資行為，購物中心管理費的標準遠高于其他商業物業；租戶對物業管理公司的要求首先是能夠創造吸引顧客的綜合環境，以增加經營收益，租戶本身對環境的要求和體驗反倒退居次要地位，由于租金和管理費對租戶而言同屬費用項目，租戶更加關心的是兩者之和的高低，對管理費的高低不是很敏感，顧客是典型的通常意義的消費者，要求的是良好的購物、休閑環境，完善、合理的商品和服務價格，良奸的商業信譽等，由于其非業主的身份，流動性大，短期消費(與多次消費不對立)的特點，對物業管理公司的評價是用“腳”投票，間接通過商戶和業主來決定物業管理公司的命運。

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